Ett överlåtelseavtal för bostadsrätt är det skriftliga avtal som används när en bostadsrätt säljs, byts eller ges bort. Avtalet måste vara skriftligt, undertecknat av både säljare och köpare och ange vilken lägenhet det gäller och priset. Saknas något av det är avtalet ogiltigt. Själva överlåtelsen blir dessutom giltig först när köparen har beviljats medlemskap i bostadsrättsföreningen.
Vad är ett överlåtelseavtal för bostadsrätt?
När du köper en bostadsrätt köper du inte lägenheten i sig. Fastigheten ägs av bostadsrättsföreningen, och det som går över från säljaren till köparen är nyttjanderätten, alltså rätten att bo i bostaden utan tidsbegränsning. En bostadsrätt räknas därför som lös egendom.
Skillnaden mot köpekontrakt för en fastighet
Det är skälet till att avtalet heter överlåtelseavtal och inte köpekontrakt. Köpekontrakt används när du köper ett hus eller en annan fastighet, där det är äganderätten som byter ägare. Reglerna för överlåtelse av bostadsrätt finns i 6 kap. bostadsrättslagen.
Vad ska ett överlåtelseavtal innehålla?
Lagens minimikrav är korta. Avtalet ska vara skriftligt, undertecknat av säljare och köpare och innehålla uppgift om lägenheten och köpeskillingen. I praktiken bör ett bra avtal ta med mer än så:
| Uppgift | Varför den behövs |
|---|---|
| Parternas namn och personuppgifter | Visar vem som säljer och vem som köper |
| Bostadsrättsföreningens namn och organisationsnummer | Identifierar föreningen |
| Adress och lägenhetsnummer enligt föreningen | Identifierar rätt bostadsrätt |
| Köpeskilling (priset) | Formkrav, och det pris som gäller |
| Handpenning och betalningsdatum | Säkerhet för att köpet genomförs |
| Tillträdesdag | När köparen tar över bostaden och avgifterna |
| Särskilda villkor | Till exempel att köpet gäller under förutsättning av lån eller medlemskap |
| Lägenhetens skick | Ofta “i befintligt skick”, vilket begränsar vad köparen kan klaga på |
Använd föreningens lägenhetsbeteckning. Den kan skilja sig från det fyrsiffriga lägenhetsnummer som används vid folkbokföring, och fel beteckning gör det oklart vilken bostadsrätt avtalet gäller. Avtalet skrivs ofta i tre exemplar: ett till köparen, ett till säljaren och ett till föreningen.
Formkrav: när blir avtalet ogiltigt?
Ett avtal som inte uppfyller formkraven är ogiltigt. Ett muntligt löfte att sälja, eller ett anbud att köpa, binder alltså ingen. Köpet blir gällande först när samtliga säljare och köpare har undertecknat avtalet, och därefter går det inte att ensidigt ångra köpet.
Två detaljer är bra att känna till. Om priset har angetts felaktigt i avtalet är det ändå priset i avtalet som gäller. Den som vill hävda att avtalet är ogiltigt måste vända sig till tingsrätten inom två år, annars blir avtalet gällande ändå.
Är lägenheten er gemensamma bostad krävs dessutom samtycke från säljarens make eller sambo. Enklast är att maken eller sambon också skriver under avtalet.
Medlemskap: när blir överlåtelsen giltig?
Den som köper en bostadsrätt måste ansöka om medlemskap i bostadsrättsföreningen, om köparen inte redan är medlem. Ansökan skickas in tillsammans med överlåtelsehandlingarna. Överlåtelsen blir giltig först när medlemskapet beviljas, och fram till dess är det säljaren som betalar månadsavgiften. Köparen får inte heller flytta in innan, eftersom det då blir en otillåten andrahandsuthyrning.
Styrelsen behöver ett skäl för att neka, till exempel bristande ekonomi hos köparen eller krav i föreningens stadgar, som att det är ett seniorboende. Nekas köparen medlemskap blir överlåtelsen ogiltig. Köparen kan överklaga beslutet till hyresnämnden. Välj därför en tillträdesdag som ger styrelsen tid att pröva ansökan.
Överlåtelseavgift och pant
Föreningen kan ta ut en överlåtelseavgift för att täcka administrationen när bostadsrätten byter innehavare, men bara om stadgarna ger stöd för det. En vanlig nivå är 2,5 procent av prisbasbeloppet. Vem som betalar varierar: i vissa föreningar är det säljaren, i andra köparen, och det framgår av stadgarna. Ett villkor i avtalet ersätter inte stöd i stadgarna.
Har du som säljare pantsatt bostadsrätten för ett bolån ska banken lyfta panten när lånet löses, annars ligger den kvar och belastar bostaden. Ett utdrag ur föreningens lägenhetsförteckning visar alla pantsättningar och är ofta av stort intresse för köparen. Anlitar du mäklare tillkommer arvodet, som vi går igenom i artikeln om vad en mäklare kostar i procent. Vinsten vid en försäljning ska sedan redovisas, se guiden om att deklarera en bostadsförsäljning.
Olika typer av överlåtelse av bostadsrätt
Den vanligaste överlåtelsen är försäljning, men en bostadsrätt kan byta innehavare på flera sätt:
- Köp: överlåtelseavtal enligt formkraven ovan. Säljaren beskattas för kapitalvinsten.
- Gåva: ett gåvobrev, som är en typ av överlåtelseavtal, men utan köpeskilling. Hur du skriver det går vi igenom i vår mall för gåvobrev.
- Byte: avtalet måste vara skriftligt och behandlas skattemässigt som en försäljning.
- Bodelning: bostadsrätten fördelas mellan makar eller sambor, läs mer om bodelning vid skilsmässa.
- Arv eller testamente: mottagaren ansöker om medlemskap och visar med handlingar att hen har rätt till bostadsrätten.
I samtliga fall måste den nya innehavaren godkännas som medlem i föreningen.
Skillnaden mellan överlåtelseavtal och upplåtelseavtal
Ett upplåtelseavtal skrivs när en bostadsrätt upplåts för första gången, alltså mellan föreningen och den första innehavaren. Det gäller vid nyproduktion och när en hyresrätt ombildas till bostadsrätt. Vid alla senare försäljningar är det överlåtelseavtal som gäller, eftersom en innehavare då överlåter bostadsrätten till nästa.
Skriva överlåtelseavtal själv: räcker en enkel mall?
När en mäklare sköter affären upprättar mäklaren avtalet. Säljer du privat finns gratis mallar i Word- och pdf-format hos bland andra bostadsrättsorganisationer och juridiska sajter. En mall är en enkel lösning om affären är okomplicerad, men kontrollera alltid att formkraven är uppfyllda och att villkor om lån, skick och tillträde finns med. Ta hjälp av en jurist om bostadsrätten ägs av flera, ska delas vid en separation eller säljs till en anhörig under marknadsvärdet.
Före underskrift bör köparen ha ett skriftligt lånelöfte och veta att det kan vara villkorat, till exempel av att köparen säljer sin nuvarande bostad. Säljaren bör stämma av överlåtelseavgiften i föreningens stadgar och se till att panten lyfts.
Vanliga frågor
Måste ett överlåtelseavtal för bostadsrätt bevittnas?
Nej, bostadsrättslagen kräver att avtalet är skriftligt och undertecknat av säljare och köpare, men inte att det bevittnas. Det ska också ange vilken lägenhet det gäller och priset.
Kan man ångra ett överlåtelseavtal?
Nej, inte ensidigt. När formkraven är uppfyllda och avtalet är undertecknat är köpet bindande för parterna, men det blir ogiltigt om köparen nekas medlemskap i föreningen.
Vem betalar överlåtelseavgiften?
Det styrs av föreningens stadgar. I vissa föreningar betalar säljaren, i andra köparen. En vanlig nivå är 2,5 procent av prisbasbeloppet, men föreningen får bara ta ut avgiften om stadgarna ger stöd för det.
Hur många exemplar ska avtalet skrivas i?
Det vanliga är tre exemplar, ett till köparen, ett till säljaren och ett till bostadsrättsföreningen, som behöver avtalet för att pröva medlemskapet.
