Att köpa bostad kräver ett eget kapital som bank och lag kallar kontantinsats – pengar du måste ha tillgängliga innan du kan ansöka om bolån. Sedan den 1 april 2026 räcker det med 10 procent av köpeskillingen, mot tidigare 15 procent. Det låter kanske som en detalj, men för en lägenhet i Stockholm på 4 miljoner kronor innebär det att du behöver 250 000 kronor mindre i startkapital.
Den här guiden förklarar exakt vad som gäller, hur du räknar ut ditt belopp – oavsett om du siktar på bostadsrätt eller villa – och hur du sparar ihop kontantinsatsen så effektivt som möjligt.
Vad är kontantinsats – och vad är det inte?
Kontantinsatsen är den andel av köpeskillingen som inte täcks av bolånet. Du kan låna upp till 90 procent av bostadens marknadsvärde; resten måste du finansiera med egna medel. Kontantinsatsen fungerar som en ekonomisk krockkudde för att skydda både dig och banken mot prisfall på bostadsmarknaden.
Kontantinsatsen är inte samma sak som handpenning. Handpenningen är en deposition – typiskt 10 procent av köpeskillingen – som betalas vid kontraktsskrivning som ett löfte om att affären genomförs. Kontantinsatsen är din totala egenfinansiering som slutgiltigt regleras på tillträdesdagen. I praktiken används handpenningen som en del av kontantinsatsen, men begreppen är tekniskt skilda.
Bankerna kontrollerar alltid att pengarna faktiskt finns. Du kan inte “ordna det i sista minuten” – de vill se kontoutdrag eller bekräftelse på att beloppet är tillgängligt.
Nya bolåneregler 2026: kontantinsatsen sänkt till 10 procent
Sedan den 1 april 2026 gäller ett höjt bolånetak på 90 procent av bostadens värde, upp från 85 procent. Förändringen är Finansinspektionens svar på kritiken att de gamla reglerna stängde ute förstagångsköpare, särskilt i storstäderna där priserna länge legat på nivåer som krävde ett stort sparkapital.
Samma regelpaket tog bort det skärpta amorteringskravet från 2018 – det extra kravet på 1 procent för hushåll med lån över 4,5 gånger årsinkomsten. Det grundläggande amorteringskravet på 2 procent per år vid belåningsgrad över 70 procent kvarstår dock oförändrat.
En viktig motvikt: taket för tilläggslån sänktes från 85 till 80 procent, och du kan inte längre omvärdera bostaden oftare än vart femte år för att utöka låneramen. Regeländringen öppnar alltså dörren vid köp men begränsar möjligheten att belåna sig mer i efterhand.
Räkna ut din kontantinsats 2026
Formeln är enkel: köpeskilling × 0,10 = erforderlig kontantinsats.
| Bostadens pris | Kontantinsats (10 %) | Bolån (max 90 %) |
|---|---|---|
| 1 500 000 kr | 150 000 kr | 1 350 000 kr |
| 2 500 000 kr | 250 000 kr | 2 250 000 kr |
| 3 500 000 kr | 350 000 kr | 3 150 000 kr |
| 5 000 000 kr | 500 000 kr | 4 500 000 kr |
Medianpriserna för bostadsrätter skiljer sig kraftigt mellan städerna. I Stockholm ligger medianen runt 3,8 miljoner kronor – vilket kräver ca 380 000 kronor i kontantinsats. I Göteborg är medianen ca 2,9 miljoner (290 000 kr) och i Malmö ca 2,2 miljoner (220 000 kr). Köper du i en mindre stad eller på landsbygden kan kontantinsatsen ligga på 100 000–200 000 kronor.
Observera att banken gör en egen värdering av bostaden. Om du betalar mer än bankens värde vid en het budgivning räknar de kontantinsatsen på sitt lägre värde – du kan behöva mer eget kapital än 10 procent om slutpriset överstiger bankens uppskattning av marknadsvärdet.
Varifrån kan kontantinsatsen komma?
Banken godkänner kontantinsats från dessa källor:
Eget sparande är den vanligaste och enklaste källan. Det spelar ingen roll om pengarna ligger på sparkonto, ISK, aktiedepå eller fondkonto – det är summan och att det är ditt kapital som räknas.
Försäljning av tidigare bostad är den enklaste vägen om du redan äger. Frigjort kapital räknas fullt ut.
Arv och gåva fungerar, men bankerna vill se dokumentation. En gåva från föräldrar kräver ett gåvobrev som bekräftar att pengarna inte är ett lån och inte ska betalas tillbaka.
Lån från privatperson – till exempel föräldrar – räknas som en skuld. Banken inkluderar återbetalningen i sin kreditbedömning, vilket minskar ditt totala låneutrymme för bolånet.
Det som formellt inte godkänns som kontantinsats är ett bolån på en annan fastighet (du kan inte dubbelt belåna dig), och ett blancolån som tagits direkt i syfte att finansiera insatsen godtas sällan utan att belastningen synliggörs i kalkylen.
Spara ihop till kontantinsatsen – fem strategier
1. Automatiskt månadssparande Sätt upp en automatisk överföring samma dag som lönen landar. Bestäm ett månadsbelopp och behandla det som en fast utgift. Konkret kalkyl: för att nå 300 000 kronor på fem år behöver du spara 5 000 kronor per månad utan avkastning – med 7 procents årsavkastning i aktiefonder kan månadsbeloppet sjunka till ca 4 200 kronor.
2. Välj rätt sparvehikel efter tidshorisont
- Under 2 år: Högränta-sparkonto (3–4 % ränta, ingen kursrisk).
- 2–5 år: ISK med blandfonder (historisk avkastning 5–8 %, viss risk acceptabel).
- Över 5 år: ISK med aktiefonder (historisk avkastning 7–10 %, volatilitet hanterbar på längre sikt).
Insättningsgarantin täcker upp till 1 050 000 kronor per person och bank – sparkonton med hög ränta är alltså skyddade om banken skulle gå omkull.
3. Budgetöversyn Gå igenom alla fasta abonnemang och prenumerationer. Streamingtjänster, gymkort du sällan nyttjar, mobilabonnemang som kan förhandlas – varje 200 kronor du frigör per månad motsvarar 12 000 kronor på ett år och 60 000 kronor på fem år. Laga mat hemma i stället för lunchhak fyra dagar i veckan kan spara ytterligare 1 500–2 000 kronor per månad.
4. Sidoinkomster Sälj saker du inte använder, ta extrauppdrag, hyr ut ett rum tillfälligt om du har möjlighet. Varje extra tusenlapp du skjuter direkt till sparmålet kortar spartiden. En helgs försäljning av begagnat kan ge 5 000–10 000 kronor.
5. Delmål och synlig uppföljning Dela upp sparmålet i kvartalsvisa delmål. Det är psykologiskt lättare att nå 50 000 kronor fyra gånger om än 200 000 kronor en gång. Håll sparandet synligt – ett kalkylblad eller en sparapp som uppdateras varje månad håller motivationen uppe under en lång sparperiod.
Kan du låna till kontantinsatsen?
Ja, men med tydliga begränsningar. Att ta ett privatlån och använda det som kontantinsats är inte förbjudet i lag, men banken räknar in lånebetalningarna vid sin kreditprövning – och det minskar hur stort bolån du kan få.
Två banker erbjuder däremot produkter skapade specifikt för detta: SBAB:s Privatlån Bostad och Bluesteps Hemlån Start täcker upp till 5 procent av köpeskillingen. Du måste ändå ha minst 5 procent eget kapital, men produkterna möjliggör ett köp för den som är nära målet men inte riktigt framme. Räntan är klart högre än bolåneräntan, varför dessa lån bör ses som en temporär brygga snarare än en strategi.
Föräldrar som hjälper till – gåva eller lån?
Det är vanligt att föräldrar stöttar med kontantinsatsen, särskilt för förstagångsköpare i dyra lägen. Det finns två varianter:
Gåva med gåvobrev är den renaste lösningen för banken. Gåvobrevet bekräftar att beloppet inte ska återbetalas. En gåva från föräldrar räknas normalt som förskott på arv om inget annat anges – om du vill undvika att syskon kompenseras behöver gåvobrevet explicit reglera detta.
Lån med skuldebrev kräver ett dokument som specificerar ränta (0 procent är tillåtet) och återbetalningsplan. Banken ser det som en skuld och det påverkar din kreditbild – men ett föräldralån är ofta ändå billigare än ett blancolån hos bank, eftersom inga avgifter tillkommer och räntan kan vara noll.
Föräldrar som saknar likvida medel kan öka sin egna belåning upp till 80 procent av sitt bostads marknadsvärde och vidarebefordra de frigjorda pengarna. Det är de som betalar räntan på sin del, och skatteåterkoplingen för ränteavdraget tillfaller den som faktiskt betalar räntan.
Vad kostar det utöver kontantinsatsen?
Kontantinsatsen är den största engångskostnaden men inte den enda. Räkna också med:
- Lagfart: 1,5 procent av köpeskillingen plus 825 kronor i expeditionsavgift. Gäller vid köp av villa, radhus eller tomt – inte bostadsrätt.
- Pantbrev: 2 procent på ny inteckning av fastighetens värde. Tillkommer när du tar ett nytt bolån med fastigheten som säkerhet.
- Besiktning: 8 000–15 000 kronor för en villa.
- Flytt och eventuell renovering: varierar kraftigt.
För bostadsrätt tillkommer varken lagfart eller pantbrev, vilket gör ingångskostnaden lägre totalt sett.
Lägg kontantinsatsen till alla kringkostnader och ha en likviditetsbuffert kvar. En tumregel är att ha kontantinsatsen plus 2–5 procent av köpeskillingen tillgängligt på likvida konton – utan att tömma hela sparpotten på tillträdesdagen.
