Säljer du en bostad 2025 ska du deklarera försäljningen senast 4 maj 2026. Vinstskatt utgår med 22 procent av reavinsten, men med rätt avdrag kan du sänka den skatten påtagligt. Den här guiden tar dig igenom hela flödet: rätt blankett, fullständig avdragslista, beräkningsexempel med siffror och reglerna för uppskov.
Kontraktet avgör deklarationsåret
En vanlig missuppfattning är att tillträdet avgör när du ska deklarera. Det är fel. Det är kontraktstidpunkten som räknas. Undertecknade du köpekontraktet i december 2025 men fick tillträde i februari 2026 deklarerar du ändå försäljningen i deklarationen för inkomståret 2025 – det vill säga senast 4 maj 2026.
Omvänt gäller att om du undertecknade kontraktet i januari 2026 deklarerar du inte förrän du lämnar in deklarationen för inkomståret 2026, under våren 2027.
K5 eller K6 – vilken blankett behöver du?
Skatteverket har två bilagor för bostadsförsäljningar:
| Blankett | Används för |
|---|---|
| K5 (SKV 2105) | Villa, radhus, fritidshus och ägarlägenheter |
| K6 (SKV 2106) | Bostadsrätt och bostadsrättsradhus |
| K2 (SKV 2102) | Ansökan om uppskov (bifogas K5 eller K6) |
Du fyller i blanketten digitalt via Skatteverkets e-tjänst, vilket minskar risken för räknefel. Väljer du pappersdeklaration bifogar du den ifyllda blanketten till din inkomstdeklaration.
Steg-för-steg: beräkna reavinst och vinstskatt
Beräkningsformeln ser likadan ut oavsett om du säljer bostadsrätt eller villa, men för bostadsrätt tillkommer två extra avdrag.
Formel (villa/hus):
Försäljningspris
– Försäljningskostnader
– Inköpspris
– Inköpskostnader
– Förbättringsutgifter
= Reavinst
× 22 % = VinstskattFormel (bostadsrätt) – med tilläggsavdrag:
Försäljningspris
– Försäljningskostnader
– Inköpspris (din ursprungliga insats)
– Inköpskostnader
– Förbättringsutgifter
– Kapitaltillskott
± Förändring i inre reparationsfond
= Reavinst
× 22 % = VinstskattKapitaltillskott är belopp du betalat in till föreningen utöver månadsavgiften, exempelvis vid lånesanering. Minskar den inre reparationsfonden under din ägartid ökar din vinst med differensen; ökar den minskar vinsten.
Avdragsgilla kostnader – fullständig lista
Ju fler legitima avdrag du gör, desto lägre vinstskatt. Spara kvitton och fakturor i fem år efter deklarationsåret.
Försäljningskostnader (dras av direkt):
- Mäklararvode
- Fotografering och homestyling
- Energideklaration
- Besiktning (köparens eller säljarens)
- Försäkring mot dolda fel
- Annonsering och visningskostnader
Inköpskostnader (dras av mot ursprunglig köpkostnad):
- Lagfartskostnad och stämpelskatt vid förvärvet
- Pantbrevsavgifter
- Administrativa avgifter vid köpet
Förbättringsutgifter (kräver dokumentation):
- Ny-, till- och ombyggnader
- Renoverings- och reparationsåtgärder som förbättrat bostadens skick vid försäljningstillfället
- Ej avdragsgilla: löpande underhåll som tapetsering, målning och byte av slitna delar till likvärdigt utförande
Skatteverket godkänner förbättringsutgifter om de uppgår till minst 5 000 kronor under ett och samma år och du kan visa upp faktura och betalning. Ackumulerade förbättringsutgifter under flera år adderas sedan i K5 eller K6.
Beräkningsexempel: bostadsrätt
Anna köpte sin bostadsrätt för 800 000 kronor år 2018 och säljer den 2025 för 1 500 000 kronor.
| Post | Belopp |
|---|---|
| Försäljningspris | 1 500 000 kr |
| − Mäklararvode + styling | −50 000 kr |
| − Inköpspris (insats) | −800 000 kr |
| − Lagfart/adminkostad vid köp | −1 600 kr |
| − Badrumsrenovering 2022 | −50 000 kr |
| − Köksinredning 2020 | −30 000 kr |
| − Kapitaltillskott | −16 000 kr |
| − Ökning inre reparationsfond | −5 000 kr |
| Reavinst | 547 400 kr |
| Vinstskatt (22 %) | 120 428 kr |
Utan köksrenoveringen och badrumsrenoveringen hade skatten blivit 136 048 kronor – renoveringarna sparar alltså drygt 15 000 kronor i skatt.
Beräkningsexempel: villa
Björn köpte en villa för 1 000 000 kronor och säljer den för 2 000 000 kronor. Under åren har han byggt till garaget och renoverat köket.
| Post | Belopp |
|---|---|
| Försäljningspris | 2 000 000 kr |
| − Mäklararvode + besiktning | −80 000 kr |
| − Inköpspris | −1 000 000 kr |
| − Lagfart vid köp | −65 000 kr |
| − Tillbyggnad garage | −200 000 kr |
| − Köksrenovering | −100 000 kr |
| Reavinst | 555 000 kr |
| Vinstskatt (22 %) | 122 100 kr |
Även om du redan har beräknat din boendekostnad och vet vad bostaden kostat per år är det värt att gå igenom alla kvitton från ägartiden – förbättringsutgifter är det avdrag de flesta underskattar.
Säljer du med förlust?
En kapitalförlust på bostadsförsäljning är avdragsgill till 50 procent. Det innebär inte att du får hela förlusten tillbaka, men skattemyndigheten ger dig en skattereduktion beräknad på det avdragsgilla beloppet:
- Upp till 100 000 kronor i förlustavdrag: 30 procent skattereduktion
- Överskjutande belopp: 21 procent skattereduktion
Exempel: Du säljer med en kapitalförlust på 200 000 kronor.
- Avdragsgill del: 100 000 kronor (50 %)
- Skattereduktion: 30 000 kronor (30 % × 100 000 kr)
Du fyller i förlusten i samma K5 eller K6 som vid vinst – blanketten räknar automatiskt ut skattereduktionen.
Uppskov – skjut upp vinstskatten
Köpte du en ny permanentbostad i samband med att du sålde den gamla? Då kan du ansöka om uppskov och slippa betala vinstskatten direkt. Reglerna:
- Ny bostad måste vara köpt (eller under uppförande) i samband med försäljningen
- Uppskovsbelopp: minst 50 000 kronor, max 3 000 000 kronor
- Prisnivå: den nya bostaden ska kosta ungefär lika mycket som den sålda (om den kostar mer kan hela vinsten skjutas upp; kostar den mindre begränsas uppskovet)
- Ränta: Uppskov är räntefritt sedan 2021, men du tar upp en schablonintäkt på 1,67 procent av uppskovsbeloppet per år. Den schablonintäkten beskattas med 30 procent, vilket innebär en löpande kostnad på 0,5 procent per år av det uppskjutna beloppet
Du ansöker om uppskov i blankett K2 (SKV 2102) och bifogar den till K5 eller K6. Uppskovet återförs och beskattas när du säljer den nya bostaden – eller när du väljer att lösa det frivilligt.
Om du funderar på vad du ska göra med vinstpengar efter skatt kan du läsa mer om skillnaderna mellan kapitalförsäkring och ISK.
Betala skatten i rätt tid
Preliminärskatten som dragits under året täcker sällan vinstskatten vid en bostadsförsäljning. Det innebär att du troligen behöver göra en tilläggsbetalning:
- Skatt upp till 30 000 kronor: betalas i samband med deklarationen, senast 3 maj 2026
- Skatt över 30 000 kronor: en kvarskatt över det beloppet börjar löpa med kostnadsränta efter den 13 februari. För att undvika ränta betalar du in det överskjutande beloppet frivilligt senast 12 februari via bankgiro 5050-1055
Har du inte möjlighet att göra tilläggsbetalningen i tid är Skatteverkets ränta för 2026 0,75 procent per år – billigare än de flesta konsumtionslån, men ändå en kostnad du enkelt kan undvika.
Vanliga misstag att undvika
1. Missa kvitton på förbättringsutgifter. Har du renoverat utan att spara kvitton går avdragen förlorade. Börja samla kvitton från dag ett.
2. Räkna tillträdet, inte kontraktet. Kontraktstidpunkten avgör alltid deklarationsåret.
3. Glömma inre reparationsfond i K6. Bostadsrättssäljare glömmer ofta att justera för fondens förändring, vilket leder till för hög eller för låg reavinst.
4. Missa kravet på 5 000 kronor per år för förbättringsutgifter. Om en renovering kostat 4 800 kronor ger den inget avdrag. Planera gärna så att åtgärder av liknande typ utförs under samma kalenderår för att passera tröskeln.
5. Ansöka om uppskov när ny bostad kostar mindre. Om du säljer för 2 miljoner kronor och köper för 1,5 miljoner kronor kan du maximalt skjuta upp skatten på 1,5 miljoners vinst – mellanskillnaden 500 000 kronor beskattas ändå detta år.
Innan du sätter upp bostaden till salu är det klokt att också gå igenom skatter och avdrag i sin helhet, så att du har koll på hur vinstskatten samverkar med övriga poster i deklarationen.
Skatteverkets digitala verktyg
Skatteverket erbjuder en e-tjänst – “Förbered uppgifter om din sålda bostad inför deklarationen” – där du kan mata in uppgifter om din försäljning och få beräknat underlag till K5 eller K6. Tjänsten kräver e-legitimation och är tillgänglig från mars månad. Den ersätter inte deklarationen men förenklar ifyllnaden och minskar räknerisken.
Funderar du på att köpa ny bostad och undrar vad kontantinsatsen ska bli kan du läsa mer om kontantinsatsreglerna för 2026.
