Den 1 april 2026 trädde ett av de mest genomgripande paketen med nya bolåneregler i kraft sedan amorteringskravet infördes 2016. Det skärpta amorteringskravet – den extra procenten för högt skuldsatta hushåll – avskaffades. Bolånetaket höjdes från 85 till 90 procent. Kontantinsatsen sjönk från 15 till 10 procent. Men de grundläggande reglerna för amortering baserade på belåningsgrad är oförändrade.
Den här guiden reder ut vad som gäller nu, vad som faktiskt förändrades och hur du räknar ut din amortering i dag.
Vad är amorteringskravet?
Amorteringskravet är ett lagstadgat minimikrav på hur snabbt du måste betala av ditt bolån. Det reglerar inte vad du frivilligt väljer att amortera – bara hur lite du som lägst får amortera.
Kravet kopplar amorteringstakten till din belåningsgrad: hur stor andel av bostadens värde du har lånat. Ju högre andel, desto mer måste du amortera per år. Tanken är att hålla nere hushållens skuldsättning och minska risken i den svenska bolånestocken.
Reglerna gäller bolån tagna eller utökade efter 1 juni 2016.
Det ordinarie amorteringskravet – oförändrat 2026
Det ordinarie amorteringskravet är oförändrat och baseras på belåningsgraden:
| Belåningsgrad | Minsta amortering per år |
|---|---|
| Under 50 % | Ingen obligatorisk amortering |
| 50–70 % | 1 % av bolånebeloppet |
| Över 70 % | 2 % av bolånebeloppet |
Belåningsgraden beräknas som: bolånebeloppet ÷ bostadens marknadsvärde.
Räkneexempel – belåningsgrad 80 %
Du har en bostad värderad till 4 000 000 kr och ett bolån på 3 200 000 kr.
- Belåningsgrad: 3 200 000 ÷ 4 000 000 = 80 %
- Amorteringskrav: 2 % per år
- Årsamortering: 3 200 000 × 0,02 = 64 000 kr
- Månadsamortering: 5 333 kr
Amorterar du ned till 70 % belåningsgrad (2 800 000 kr) sjunker kravet till 1 % – det är en halvering av den obligatoriska amorteringen.
Det slopade skärpta amorteringskravet
Sedan 1 mars 2018 hade det skärpta amorteringskravet tvingat högt skuldsatta hushåll att amortera en extra procentenhet: om ditt bolån översteg 4,5 gånger hushållets sammanlagda bruttoinkomst lade banken på ytterligare 1 % i amorteringskrav.
Det innebar att ett hushåll med bolån över 70 % belåningsgrad och ett bolån som var mer än 4,5 gånger inkomsten tvingades amortera 3 % per år i stället för 2 %.
Den 1 april 2026 avskaffades detta krav helt.
Hushåll som betalade 3 % kan nu nöja sig med 2 % – utan att behöva ansöka om något. Banken ska anpassa amorteringsplanen automatiskt.
Besparing i kronor – det slopade skärpta amorteringskravet
| Bolånebelopp | Amortering före (3 %) | Amortering efter (2 %) | Besparing/mån |
|---|---|---|---|
| 2 000 000 kr | 5 000 kr/mån | 3 333 kr/mån | 1 667 kr |
| 3 000 000 kr | 7 500 kr/mån | 5 000 kr/mån | 2 500 kr |
| 4 000 000 kr | 10 000 kr/mån | 6 667 kr/mån | 3 333 kr |
Höjt bolånetak: kontantinsatsen sjönk till 10 %
Parallellt med det slopade skärpta kravet höjdes bolånetaket – den maximala andel av bostadens värde du får låna.
| Regel | Före 1 april 2026 | Från 1 april 2026 |
|---|---|---|
| Bolånetak | 85 % | 90 % |
| Minsta kontantinsats | 15 % | 10 % |
Du kan nu finansiera upp till 90 % av köpeskillingen med bolån och behöver därmed bara ha 10 % i egna medel.
Vad innebär det i praktiken?
Köpeskilling 3 000 000 kr:
- Tidigare: Kontantinsats 450 000 kr, max bolån 2 550 000 kr
- Nu: Kontantinsats 300 000 kr, max bolån 2 700 000 kr
Det krävs fortfarande att KALP-kalkylen (Kvar att leva på) godkänns av banken. KALP testar om hushållet klarar sina kostnader vid en kalkylränta på 6–7 %, oavsett dagens faktiska ränta.
En viktig konsekvens: Med 90 % belåningsgrad hamnar du automatiskt i det högre amorteringskravet på 2 % per år. En lägre kontantinsats kräver alltså större månatlig amortering.
Sänkt tak för tilläggslån: 85 % → 80 %
Medan bolånetaket vid bostadsköp höjdes, sänktes taket för tilläggslån – att utöka ett befintligt bolån mot säkerhet i bostaden.
| Situation | Max belåningsgrad |
|---|---|
| Nytt bostadsköp | 90 % |
| Utökning av befintligt bolån | 80 % |
Det innebär att om din bostad är värd 5 000 000 kr och du redan har ett bolån på 4 000 000 kr (80 % belåningsgrad), kan du inte ta ytterligare tilläggslån – du är redan i taket.
Har du däremot ett bolån på 3 000 000 kr (60 % belåningsgrad) kan du ta ett tilläggslån upp till 4 000 000 kr (80 % av bostadens värde), alltså 1 000 000 kr i extra utrymme.
Förändringen begränsar möjligheten att finansiera renoveringar, boendeuppgraderingar eller andra investeringar via bostadsvärdet.
Omvärderingsregeln – max en omvärdering vart femte år
En ny begränsning som trädde i kraft 1 april 2026 gäller omvärdering av bostaden i syfte att utöka bolånet.
Banker får nu bara genomföra en omvärdering för låneändamål en gång vart femte år. Det hindrar att stigande bostadspriser används som löpande argument för att höja bolånet utan faktisk amortering.
Undantag: Om du genomfört en väsentlig renovering som objektivt och dokumenterat har höjt bostadens värde kan en tidigare omvärdering godkännas.
Regeln påverkar i synnerhet den som vill frigöra låneutrymme via värdeökning utan att ha amorterat ned belåningsgraden.
Tre räkneexempel – typiska hushåll 2026
Hushåll A: Förstagångsköpare med 10 % kontantinsats
Bostad: 3 500 000 kr | Kontantinsats: 350 000 kr (10 %) | Bolån: 3 150 000 kr
Belåningsgrad: 90 % → Amorteringskrav: 2 %
- Årsamortering: 63 000 kr
- Månadsamortering: 5 250 kr
- Ränta (snitt 2,8 %): ca 7 350 kr/månad
- Total bolånepost: ~12 600 kr/månad
Hushåll B: Befintlig bolånetagare med tidigare skärpt krav
Bostad: 5 000 000 kr | Bolån: 4 000 000 kr | Belåningsgrad: 80 %
Bruttoinkomst hushåll: 800 000 kr/år | Skuld/inkomst: 5,0x (>4,5x)
- Före 1 april 2026: 3 % = 120 000 kr/år = 10 000 kr/månad
- Efter 1 april 2026: 2 % = 80 000 kr/år = 6 667 kr/månad
- Besparing: 3 333 kr/månad
Hushåll C: Låg belåningsgrad – på väg mot noll-krav
Bostad: 4 000 000 kr | Bolån: 2 400 000 kr | Belåningsgrad: 60 %
Amorteringskrav: 1 % = 24 000 kr/år = 2 000 kr/månad
Amorterar hushållet ned belåningsgraden under 50 % (under 2 000 000 kr i bolån) faller det obligatoriska amorteringskravet bort helt.
Undantag och befrielse från amorteringskrav
Det finns situationer där du kan slippa hela eller delar av amorteringskravet.
Automatiska undantag
- Belåningsgrad under 50 %: Inget lagstadgat amorteringskrav.
- Nybyggda bostäder: Befrielse i upp till fem år från beviljat bygglov.
- Kapitalfrigöringskrediter (omvända bolån): Undantagna.
- Jord- och skogsbruksfastigheter: Undantagna.
Beviljas av banken vid särskilda skäl
Banken kan ge tillfällig befrielse om hushållets ekonomi väsentligt försämrats på grund av:
- Sjukdom eller olycksfall
- Dödsfall i familjen
- Ofrivillig arbetslöshet
Det är inte automatik – banken gör en individuell bedömning. Befrielse innebär att amorteringen skjuts upp, inte att den stryks.
Alternativt amorteringsschema
Hushåll med bolån tagna innan det skärpta amorteringskravet (dvs. före mars 2018) som utökar sina lån kan i vissa fall välja ett 10-årsschema i stället för att följa standardkravet.
Vad innebär förändringarna 2026 för dig?
Köper du bostad 2026: Lägre kontantinsats (10 %) sänker tröskelkostnaden men innebär 2 % amorteringskrav om du lånar 90 %. Räkna på din totala bolånepost – ränta plus amortering – mot dina nettoinkomster.
Har du ett befintligt bolån med skärpt krav: Kontrollera att banken justerat din amorteringsplan efter 1 april. Om de inte gjort det – kontakta banken och begär ny beräkning.
Planerar tilläggslån: Taket är 80 % belåningsgrad. Beräkna hur mycket utrymme du faktiskt har baserat på aktuellt marknadsvärde, inte taxeringsvärdet.
Funderar på omvärdering: Femårsgränsen gäller nu. Om du nyligen gjort en omvärdering för låneändamål kan du behöva vänta.
Amortering är sparande, inte en kostnad. Varje krona du amorterar höjer ditt nettovärde i bostaden. Att betala 5 000 kr i amortering per månad är inte detsamma som att “förlora” 5 000 kr – du bygger eget kapital som frigörs vid en framtida försäljning.
